陳杰:今年止跌是確定的,鼓勵住房消費的政策應留有調整余地

2023-01-29 12:31:58

  【編者的話】

  2022年是房地產市場深度調整的一年。在疫情沖擊及居民預期收入下降背景下,部分購房需求延遲釋放;同時,房企信用危機頻頻爆發,購房者觀望情緒漸濃,銷售端表現乏力。不過,從2022年年初開始各地支持房地產的利好政策輪番出臺。中央層面則重申“房地產是國民經濟支柱產業”地位,并出臺多項政策工具支持房地產市場平穩運行。在中央重申房地產支柱產業背景下,2023年樓市發展變局備受關注。澎湃新聞特推出樓市展望系列,研判新一年房地產市場走勢。

  近期,澎湃新聞專訪上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、教授陳杰,就2023年房地產市場趨勢、房價及入市機會等話題進行深入分析與展望。

  陳杰認為,2022年全國房地產市場大跌,有很多特殊原因,包括很多過度恐慌。在從根本上消除購房者對購買到爛尾樓的擔憂后,結合合理的鼓勵住房消費政策,加上疫情防控政策的調整和宏觀經濟的恢復,今年市場實現止跌是確定的,并還有很大希望取得反彈。但可能要3月之后,在第一季度經濟有好的報表,宏觀經濟復蘇和收入恢復增長的預期得到強化之后,購房者的信心才會涌現上來。

  在陳杰看來,恢復居民購房信心,要從多方面入手。比如從體制機制上消除買到爛尾樓劣質房的風險,增強民眾購房的安全感。其提出,一方面,鼓勵現房銷售,讓預售逐步退出。有條件的地方應該探索,新房只有交付后才可作為抵押品發放貸款,限制乃至禁止銀行向期房發放按揭貸款,努力防范爛尾斷供潮再次出現,防止樓市風險傳導為金融風險、社會穩定風險。另一方面,可大力發揮保險制度風險轉移分散的功能,提振購房者、銀行等主體參與市場的信心。比如,建立購房保險制度。居民購買新房后出現爛尾由保險公司先行墊付給予全額或95%賠付,購房者將爛尾樓產權轉移給保險公司,由保險公司向開發商追索。

  同時,對于房地產寬松政策密集出臺,政策效應疊加后的影響,陳杰提到,一線城市和部分新二線城市還是需要防范像2009年“四萬億”之后的救市和2016年去庫存政策帶來熱錢流入引發暴漲的風險。相關地方政府要做好兩手準備,守住“房住不炒”的基本原則,鼓勵住房消費的政策要制定有效期和留有調整余地,利用大數據技術,密切注意市場走勢,加強對挪用經營貸、消費貸等資金違規購房的穿透式監管。

  在政策制定上,陳杰認為,目前要保持定力,不要被去年的大跌弄得恐慌,著急出各種政策,留下更大的風險隱患。更重要的是,要調整好心態,正視中國房地產大開發的時代已經過去,不會重來。就如人總是要從青春期走入成熟期,成熟期就要有成熟期的心態。房地產業從開發時代進入存量時代,還有精彩的下半場,在租房產業、老舊小區改造、智慧社區、物業服務等領域還有很多投資機會和通過服務創造財富與就業的機會。

  可建立購房保險制度,提振居民購房信心

  澎湃新聞:住建部部長倪虹指出今年住建部門工作核心是精準,并提出“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的,要合理支持?!焙罄m,樓市調控政策還有哪些空間,應在哪些方面精準發力?

  陳杰:首先,應該設立政府穩定住房市場基金,作為市場穩定的壓艙石和市場預期的調節器。財政部、央行、大型國企、地方政府等多方出資,可發行特種金融債券進行融資。明確使用范圍與使用機制,主要作為爛尾樓托底化解、大型房企兼并重組、特定項目開發補充資金、城市更新與老舊小區改造的過渡性資金來源,對于購房者而言,則可以作為銀行按揭之上的補充支持,比如按揭貸款擔保費和相關保險費的補貼。

  其次,要恢復居民購房信心,就要從體制機制上消除買到爛尾樓劣質房的風險,增強民眾購房的安全感。鼓勵現房銷售,讓預售逐步退出。如倪虹部長在剛結束的全國住房和城鄉建工作會議上的講話已經點出,“有條件的可以進行現房銷售,繼續實行預售的,必須把資金監管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現新的交樓風險?!庇袟l件的地方應該探索,新房只有交付后才可作為抵押品發放貸款,限制乃至禁止銀行向期房發放按揭貸款,努力防范爛尾斷供潮再次出現,防止樓市風險傳導為金融風險社會穩定風險。大力發揮保險制度風險轉移分散的功能,提振購房者、銀行等主體參與市場的信心。比如,建立購房保險制度。居民購買新房后出現爛尾由保險公司先行墊付給予全額或95%賠付,購房者將爛尾樓產權轉移給保險公司,由保險公司向開發商追索。今年內,保費由政府成立的穩定住房市場基金給予補貼。繼續擴大普及已經比較成熟的商品住宅和保障性住宅工程潛在缺陷保險,讓購房人買的放心安心。有條件的地方可以強制性覆蓋所有住宅項目。

  第三,對首次購房和改善型購房進一步減免稅費,適當增加放松借貸門檻、降低利率的力度,或由政府穩定住房市場基金給予貸款擔保,保護合理住房消費。政府穩定住房市場基金為住房公積金貸款提供擔保,可進一步降低公積金貸款利率。依據城市情況不同,對買賣房屋中介費設置最高限額,由政府穩定市場基金根據房屋中介交易量和交易額給予一定獎補。

  第四,與生育政策養老政策結合,對多子女家庭、三代同堂家庭購房給予一定的獎補機制。加快調整普通房的認定標準,適應住房消費升級的需求。

  第五,繼續推動租購并舉,住房消費不僅是購房,也包括租房。租房消費升級潛力也很大,也能拉動不少衍生產業和就業。以保障性租賃住房工程相結合,在大城市中心城區大力發展集中式租賃住房社區。城市更新項目原則上不再建可售住房,只建租賃住房。

  第六,在都市圈范圍內,大力推動中心城市的新城建設,加大公共服務配套建設,引導和支持中心城區有房者家庭將其房屋后交由政府支持的出租平臺后去新城改善性購房落戶安家,政府支持的平臺對出租房源投資升級改造后進行集中管理,納入保障性租賃住房平臺,緩解青年人新市民住房壓力。在新城開征房產稅、降低購房門檻、集聚人氣、保持新城公共服務的可持續性。支持和引導中心城區的老年居民在新城養老社區進行頤養。以人口的居住空間大調整,來帶動經濟和城市建設的新一輪高潮。

  第六,大力推動完整社區建設,提升社區品質,推動智慧社區智慧物業加速,加快物業服務行業升級轉型,加大“社區+物業+養老”、“物業+生活”的推進力度。不僅以好的房子,更以好的小區、好的社區,來吸引居民購房租房。

  今年房地產市場實現止跌是確定的

  澎湃新聞:對2023年中國經濟與房地產市場趨勢有何預判?

  陳杰:對2023年中國宏觀經濟總體有信心,抑制了三年的投資潛力和消費潛力都會有集中釋放,經濟復蘇力度會比較大,但同時不排除區域和行業的分化。

  2022年全國房地產市場大跌,有很多特殊原因,包括很多過度恐慌。在從根本上消除購房者對購買到爛尾樓的擔憂后,結合合理的鼓勵住房消費政策,加上疫情防控政策的調整和宏觀經濟的恢復,今年市場實現止跌是確定的,并還有很大希望取得反彈。但可能要3月之后,在第一季度經濟有好的報表,宏觀經濟復蘇和收入恢復增長的預期更加得到強化之后,購房者的信心才會涌現上來。

  澎湃新聞:二十大報告中強調“房住不炒”,但面對下行的樓市,官方多次發聲鼓勵住房消費,如何看待 “房住不炒”和“鼓勵住房消費”之間的關系?

  陳杰:所謂“房住不炒”,從根本上說就是要讓住房回歸居住屬性。只要是購房出發點是為了自己住或者準備讓其他人來住,就是符合“房住不炒”的住房消費。包括購房后專門出租給他人住,雖然可能帶有一定投資性質,但只要租客確實住進去了,也是符合“房住不炒”?!胺孔〔怀础辈⒉灰笞》客耆ネ顿Y化去資產化,著重點是反對“炒”。不符合“房住不炒”的購房行為,是那些購房后刻意空置、制造虛假市場供需信號、影響或說是扭曲市場價格以從中牟利的投機炒作行為。

  用微觀經濟學的說法就是,住房消費者是住房的價格接受者,按照自己對當期住房消費(租房)或攤銷后的住房消費(購房)的邊際收益來對住房出價,不會想著、也缺乏能力與手段通過操縱價格來牟利。而所謂住房投機炒作,就是不想當價格的接受者,而想成為定價者、價格的影響者,從中實現利潤最大化。

  另外一個角度來理解“房住不炒”,就是購房或租房的行為有沒有產生負外部性。經濟學上說,如果沒有負外部性,政府就不應當干預。政府干預原則上只在有外部性情況下才發生?!俺础薄獌r格炒作,制造虛假供需信息,扭曲價格,就是一種負外部性,損害了其他人的正常住房消費,降低了其他人的福祉。

  從有沒有產生負外部性視角,也就比較容易判斷哪些是合理住房消費。比如,在市中心地段優越公共服務公共資源好的地方,購置或租賃多套房,哪怕都是用來全部自住,也是不合理的,因為過度占用公共資源,妨礙了他人的合理住房消費。但如果是在人口很少、公共配套很少的郊區甚至山區,哪怕買了或自建高檔住房,也是合理住房消費,因為沒有影響和擠出他人的合理住房消費。

  另外一個視角,消費是即時性,使用價值不可儲存,投資是分期消費,具有長期占有的特征。對住房財富一定合理期限內的占有是可以的,但避免形成對住房財富占有的長期固化階層固化。通過稅收機制等政策干預,加快住房財富的流轉。

  一線及部分二線城市應防范熱錢流入引發上漲風險

  澎湃新聞:2022年房地產調控政策出現轉向,隨著房地產寬松政策密集出臺,政策效應疊加后房價還會出現大幅上漲嗎?

  陳杰:一線城市和部分新二線城市還是需要防范像2009年“四萬億”之后的救市和2016年去庫存政策帶來熱錢流入引發暴漲的風險。相關地方政府要做好兩手準備,守住“房住不炒”的基本原則,鼓勵住房消費的政策要制定有效期和留有調整余地,利用大數據技術,密切注意市場走勢,加強對挪用經營貸、消費貸等資金違規購房的穿透式監管。

  澎湃新聞:對購房者有何建議,2023年是購房的好時機嗎?

  陳杰:“房住不炒”是對每個人的要求。堅持“房住不炒”,就是每個人都要做到,不以炒房為購房出發點。根據自己實際居住需求和支付能力,抱著消費的心態而不是資產增值保值心態,來決定是否購房,那么決策應該是簡單的。

  堅決讓違法違規的“爛蘋果”房企出局

  澎湃新聞:2022年12月底,中央重申房地產是支柱產業,接下來房地產還能回到之前高增長狀態嗎?

  陳杰:房地產當然是支柱產業。根據國家統計局最新公布的數據顯示,2022年房地產業增加值占GDP的6.72%,雖然比2021年的7.24%下降了0.5個百分點,但占比仍然超過了交通運輸倉儲和郵政業、IT業等國民經濟中顯示度很高的行業,在細分行業中僅次于金融業和建筑業。眾所周知,房地產業還有一個顯著特點,產業鏈長、產業關聯性大。綜合多份相關研究的結論,中國房地產業通過產業關聯作用,直接和間接累計能帶動中國GDP的14%-15%。

  從美國的經驗來看,雖然住宅開發高潮早已經過去,但美國住宅類支出占GDP中的比重仍然高達16%,其中12%是住宅類的服務支出,主要是“虛擬租金”的概念,但也有4%是住宅類投資支出。2021年美國住宅固定資產投資為10861億美元,約折合7萬億元人民幣,相當于我國2022年商品住宅10萬億元投資的70%,但美國人口不到中國的24%,這意味著,哪怕美國住宅大開發時代早已經過去,美國的人均住宅投資支出還是我國的三倍。

  但作為支柱行業,不代表必須維持高速增長。2022年新建商品住房的銷售額大跌了28%之后,仍然比2017年還高,銷售面積同比下降了26.8%,與2015年相當,仍然達到11.4億平方米,相當于1000多萬套,這些數字仍然是一個很高的水平。而且2022年全國商品住宅銷售大跌,有很多特殊原因,包括很多過度恐慌,比如大面積爛尾樓現象嚴重打擊了購房者信心,是購房者臨時的應激性自我保護反應。這方面的一個例證就是,2022年期房銷售面積大跌了29%,但現房銷售面積基本上沒有跌。此外就是疫情防控中對經濟未來的不確定性恐慌,還有很多行業就業人員確實因為疫情封控而遭遇嚴重就業困難和收入大幅下降,但這些屬于臨時性因素。在從根本上消除購房者對購買到爛尾樓的擔憂后,加上疫情防控政策的調整和宏觀經濟的恢復,今年市場實現止跌是確定的,并還有很大希望取得反彈。但可能要3月之后,在第一季度經濟有好的報表,宏觀經濟復蘇和收入恢復增長的預期更加得到強化之后,購房者的信心才會涌現上來。

  2022年房地產行業出問題主要是供給側,但即使房地產投資下滑了10%,出現中國1998年房改以來的第一次負增長,也仍然達到了13.3萬億元,只低于2021年和2020年兩年,排在歷史第三位。2022年商品住宅新開工面積8.8億平方米,大幅下滑了40%,退步比較大,一下子回到了2008年的水平。開發商的信心受損比較嚴重。本來市場下行周期中減少拿地和開發,也是市場的自然修復,供給大幅收縮,需求逐步修復,一段時間之后就會恢復市場供需平衡。

  其實住房市場自身的問題本來并不是很大,但正是由于房地產業是“支柱行業”,重要性關聯性太大,如果不采取斷然措施,不在短期內逆轉市場過度恐慌,就可能通過產業鏈產生連鎖踩踏反應,對國民經濟整體產生沖擊,在當前正力圖實現經濟復蘇的關鍵當頭,更會有嚴重后果,包括開發商即使不倒閉也紛紛躺平,不去蓋房、不去拿地,就有可能帶來地方政府的財政危機和融資平臺的償債危機爆發,并連鎖影響到整個金融體系和社會治理體系,產生金融風險和社會穩定風險。所以去年11-12月的政府這輪救市以供給側發力并以救房企為主,在初步穩定大局之后,預期會重新考慮需求側的刺激。在供給側修復中,應該明確“救行業不救企業”,支持優質企業發展和擴張,但堅決讓違法違規的“爛蘋果”房企出局,加快行業兼并重組和優化。

  客觀來說,預期我國房地產開發投資和銷售再恢復到之前的高速增長時代,也是不現實的。2022年全國人口自1962年第一次出現了負增長,出生人口跌破1000萬人,而且是斷崖式下跌,相比2016年,在6年之內就整整少了一半。城鎮化紅利在全國層面也已經走向尾聲,2022年新增城鎮人口才646萬人,只有2021年新增城鎮人口的一半,也就是即使新市民都是購房剛需并都能靠自己或多方支持下實現了買房計劃,也就最多能去化250萬-300萬套,而目前施工中的商品住宅就有64億平方米,待售2.7億平方米,折合6000萬套住房,消化壓力是相當大的。當然2022年也比較特殊,大城市頻發疫情管控,農民工外出減少,農民進城受限,今年疫情防控調整和經濟復蘇之后,城鎮新增人口有望出現較大反彈,中國2022年城鎮化率畢竟已經達到65.22%,城鎮化紅利潛力雖然還有,但新增城鎮人口分布十分不均衡,仍然會集中在大城市和少數二三線城市,大多數城市不能寄希望通過外來人口來消化現有和未來的住房存貨。

  此外,最重要的是當前我國城鎮住房的存量已經比較高,城鎮人均住房建筑面積達到38平方米,住房短缺基本消除,住房剛需總體上在萎縮,住房的改善性需求當然還有,但也是比較有彈性的,不會著急也不可能短時間內就爆發式集中釋放。

  當前一方面要保持定力,不要被去年的大跌弄得恐慌,著急出各種政策,留下更大的風險隱患,另一方面更重要的是,要調整好心態,正視中國房地產大開發的時代已經過去了,不會重來了。就如人總是要從青春期走入成熟期,成熟期就要有成熟期的心態。保持清醒頭腦,面對現實,不能抱有不切實際的幻想。房地產業從開發時代進入存量時代,還有精彩的下半場,在租房產業、老舊小區改造、智慧社區、物業服務等領域還有很多投資機會和通過服務創造財富與就業的機會。(記者:計思敏)

責編:張云龍

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[編輯:張云龍]

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